卖房的朋友们，留给你们的时间恐怕不多啦，一场激烈的楼市“大逃杀”正扑面而来。你看，二手房卖家都在拼命压价，就为了能换来成交，赶紧把房子卖出去。另一边呢，各大房企推出品质更好、公摊更小的新房玖玖配资网，这对二手房来说，简直就是降维打击。
与此同时，开发商之间的竞争也激烈得很。现在大家都在给小区弄泳池、会所，用高透玻璃这些高端配置，想吸引城市里的富人群体。但问题是，能掏出几百上千万来买房的人就那么多，僧多粥少啊。再加上这几年买房赚钱没以前容易了，新房也面临一个残酷现实：去化慢，不好卖。
你们之前是不是听过这样一个笑话：两个人被老虎追，甲对乙说：“我不需要跑赢老虎，只要跑赢你就行。”
但现在房地产市场可不是这样，你既要跑赢其他卖家，还要跑赢资产负债表这只“老虎”。为啥这么说呢？因为现在的关键问题，不光是房价下降，对于房子的持有者来说，还有两条成本线。
一条是房贷利息成本，就算你是全款买房，这笔钱也有资金成本。另一条就是房子随着时间老化产生的折旧成本。房价上涨的时候，大家可能不太在意折旧，但一旦房价开始下跌，房子的房龄就成了被挑剔的点。
现在的核心矛盾是啥呢？玖玖配资网
就是能买房的人不够多了。一方面，我国城镇化进程已经达到67%。有人看到这个数据会说，发达国家城镇化率都超过80%，咱们还有发展空间。但你想错啦！城镇化率是用城镇人口除以总人口算出来的。
咱们现在农村大多是中老年人，随着时间推移，他们离世后，总人口减少，就算城镇人口数量不变，城镇化率也会自然上升。这就是为啥现在很多地方都在推进农村合并，说到底，就是农村人口在减少，意味着城镇化率其实已经快饱和了。
另一方面，我之前反复跟大家强调，咱们居民负债率已经超过60%这个国际公认的临界值了。为啥呢？就是2015 - 2021年那波房价上涨，让大多数人都背上了房贷。你不能指望一个背着房贷的人，还有多余的钱去买第二套房，除非他收入大幅增长，但就目前来看，这几乎不可能。所以现在就是买房的人不够，而且这些人的财力也有限。
在这种情况下，楼市会怎么发展呢？
我给大家捋捋思路。首先要清楚两个大方向：一是新房卖地带来的土地财政，是财政收入的重要来源。虽然这几年土地财政收入规模缩水了不少玖玖配资网，但依然很关键，所以卖地盖新房的模式还会继续。
另一方面，二手房不断打折降价，新房要想保持吸引力，就得在产品力上持续升级，就像现在看到的各种泳池、会所、高透玻璃，还有零公摊这些。
但这还不够。2025年开盘的开发商，卖的清一色都是高端改善盘，而且很多拿地价格本身就不低。这样一来，房子品质虽然提升了，可总价太高，还是卖不出去，只能滞销。所以现在开盘的这些房企开发商可得注意了。
你看那些卖得好的房子，价格得让中产改善群体能接受，不能一味追求高端，价格贵得离谱。这种滞销情况会让开发商在拿地的时候变得特别谨慎，进而影响后续拍地价格。要是我估计得没错，今年之后拿地价格应该还会再降一些。这样盖出来的房子，品质好，公摊小，中产消费者又买得起，才能形成一个良性循环。
对于政府来说，肯定希望卖地价格越高越好。但要是市场反馈是高价拿地就滞销，开发商以后不愿意高价拍地，那政府也只能妥协，压低价格来换取成交量，维持土地财政收入。比如说之前土拍200平，卖给消费者400平，卖得不好。之后土拍降到100平，卖给购房者35平，通过这种方式以价换量。
所以要是你手里有钱，未来两三年应该能看到价格更实惠、品质更好的房子陆续上市。这对二手房来说，依旧是降维打击。不过经过这几年房价下跌，部分区域二手房在租售比方面已经有点吸引力了。而且随着未来单身群体和丁克夫妻比例增加，地段好、面积不大的房子，流动性反而会更好，因为位置好，价格相对便宜，买家容易上车。
再加上老旧小区改造是未来的大趋势，所以这部分以房租为衡量标准的房子，资产金融交易属性会更好。但要记住前提，得是所在城市能级不错，房子位置也还可以，不然的话，还是会因为人口减少和流出，面临租金和房价双双下滑的情况。
不过要注意，这整个过程会比较漫长。就像我在2021年预测房价拐点，到2023年下半年，很多人才明显感觉到。因为楼市的变化不像股市那么直接，它涉及人口、资金、政策，还有城市发展节奏等多方面因素。但你必须对大方向有预判，别被短期情况蒙蔽双眼，这会是一场漫长的拉锯战。
对大多数人来说，买房是人生中最重要的一笔花销，所以一定要认真对待。答应我，别像鸵鸟一样，把头埋进沙子里，以为这样就不会被市场“收割”。只有保持清醒的判断，才能从容面对未来。
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